Acheter un chalet à Saint-Donat ou un condo à Tampa: un bon investissement?

Dossier | Diagnostiquer ses finances pour soigner son avenir | Profession Santé, mai 2025 | Supplément webC’est un peu un cliché, mais il reflète une certaine réalité. Nombre de médecins et de pharmaciens possèdent un chalet quelque part au Québec et/ou un condo en Floride. Pour décrocher de la routine, y passer du temps de qualité en famille, skier autant que possible, se ressourcer au soleil, l’idée peut être séduisante pour de multiples raisons. Mais est-elle rentable?L’acquisition d’une résidence secondaire «peut être un investissement financièrement intéressant», convient dans l’absolu Caroline Marion. Selon la conseillère principale en stratégie d’affaires chez Desjardins, c’est toutefois «un pensez-y-bien avant» qui nécessite des réflexions approfondies, entre autres pour déterminer si l’on compte louer son bien de temps en temps ou le réserver à son usage exclusif.Dans un cas comme dans l’autre, il faut notamment considérer le fait qu’on ne viendra sur place qu’épisodiquement, mais que notre responsabilité de propriétaire sera pleine et entière. «On doit donc se demander ce que l’on va mettre en place pour être en mesure de protéger notre investissement», indique la conseillère financière. Elle précise néanmoins qu’il ne faut pas sous-estimer le temps et les coûts que le chalet ou le condo nécessitera en entretien.À ce niveau-là, les enjeux seront finalement les mêmes au Québec ou en Floride, si ce n’est que la distance géographique peut complexifier les choses. Investir aux États-Unis, ou ailleurs à l’étranger, «ça rajoute également des complications de nature légale, fiscale et successorale», signale Nicolas Karaoglanian, le conseiller en gestion de patrimoine à la Financière des professionnels. Il souligne par exemple que lorsqu’on devient propriétaire chez nos voisins du Sud, on doit forcément établir un testament de droit américain. «Investir ici, au Québec ou au Canada, c’est pas mal moins compliqué», juge-t-il sans détour.Au-delà, l’immobilier aux États-Unis «reste un marché très différent», observe Ronald Miglierina, le directeur solutions et planification financière chez Fonds FMOQ. Contrairement aux pratiques canadiennes, où une mise de fonds de 5% suffit généralement, l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis pour les Canadiens exige souvent une mise initiale d’au moins 25% du prix d’achat. Les délais administratifs y sont également plus longs.Sur le plan strictement financier, «c’est plus risqué d’investir aux États-Unis», estime en outre le planificateur financier, fiscaliste et notaire. Il indique que les fluctuations du taux de change entre le dollar US et le huard constituent «un élément de risque qu’on ne peut pas maîtriser». Acheter lorsque le dollar canadien est fort (ce qui n’est pas le cas actuellement) et vendre quand le dollar américain est en hausse peut permettre de réaliser un profit intéressant. Mais l’inverse peut occasionner une perte sur investissement, les variations de taux de change pouvant également peser sur le montant des remboursements hypothécaires.Calculs fiscauxLe cas échéant, les revenus tirés de la location du chalet ou du condo seront imposables. Par contre, une bonne partie des dépenses (assurance, électricité, etc.) seront déductibles d’impôt, puisqu’elles sont effectuées pour générer un revenu. Résultat: l’impact au niveau fiscal est généralement minime.S’agissant du gain en capital à la revente, il est lui aussi imposable. Cependant, il peut être fractionné entre la résidence principale et la résidence secondaire. «On pense toujours que la non-imposition du gain en capital, c’est juste sur la résidence principale. Mais on peut l’appliquer aussi sur un chalet au Québec ou sur un condo en Floride. Le seul critère, c’est l’usage personnel du bien, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire», indique Ronald Miglierina.Si votre cabane au bord d’un lac a pris beaucoup de valeur alors que votre maison en ville, que vous avez payée relativement cher, en a pris relativement peu, l’avantage fiscal peut être plus grand en désignant le chalet comme résidence principale. En fait, «il faut calculer le gain annuel moyen par année de possession pour déterminer quelle année il vaut mieux désigner l’un ou l’autre comme résidence principale pour maximiser le bénéfice fiscal», résume dans les grandes lignes le conseiller fiscal et juridique chez Fonds FMOQ. Pour résoudre toutes ces problématiques, son homologue à la Financière des professionnels, Nicolas Karaoglanian, incite de plus en plus ses clients à la location pour leurs fins de semaine et leurs vacances. Devenir propriétaire d’un chalet ou d’un condo, «c’est souvent trop de travail, trop de responsabilités, puis on n’y va pas assez. Plusieurs revendent après trois ou quatre ans. Louer, c’est beaucoup plus simple et moins cher».

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